福建在线-房产-房租议价能力提升港房地产投资基金前景看好

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在本轮的恒指下跌中，香港市场上的房地产投资基金（REITS）未能“独善其身”，开始随大市走低。不过，投行认为，由于收益率及租金议价能力提升，其投资前景仍然值得期待。

投行看好REITs

近期，香港市场上的REITs睿富房地产基金和领汇房地产基金表现不错，逆市仍有不少涨幅。不过，本轮恒指下跌对其有不小影响，两只基金均见到顶部，有走低势头。而其他房地产基金跟随大市走向了低位，其中越秀和阳光两只基金呈空头排列，走势较为艰难。

不过，雷曼兄弟日前发表研究报告称，维持香港房产投资信托基金(REITs)及收租股“增持”评级，主因是收益率及租金议价能力提升。该行表示，虽然担心美国经济可能出现衰退，但认为这反而使得追求实际回报更加重要，而领汇、冠君及泓富的股息收益率平均高出恒指3%。基于香港承租人通常签署3年期租赁合同，这将有助出租人以更有利的条件锁定租金收入。

凯基证券研究员蔡铁康也表示，租金收益的高低是投资香港房地产信托基金最重要的指标。目前冠君产业信托拥有中环物业，租金比较高，收益比较可靠。而领汇房地产信托基金本来是政府物业，现改由私人管理，管理效率提高，也被看好。他还指出，租金的高低主要取决于供求，同时也与区域关系，供不应求的区域租金往往较高。

戴德梁行主席梁振英表示，房地产投资信托基金会是香港投资市场的趋势，他认为REITs为发展商提供一个套现渠道，而REITs的派息比率较高，对不少希望收息的市民颇为吸引。梁振英表示，从供应的角度看，REITs为发展商提供一个买断物业的方式，可以套现资金，而从需求的角度看，市民若以数百万元购入一个物业，仍要花时间收租、维修等，而现时发展商将一幢写字楼“拆散”为很多份，一般市民亦可以投资，而且派息比率很高。

梁振英认为， REITs或可能较投资某些股票更理想，因为投资股票或要担心集资，有时亦要忧虑公司的营运方向及主要营运业务更改，如部分公司招股时主攻地产，但之后可以改变。他表示， REITs于新加坡早已流行，市民可轻易透过银行自动柜员机进行买卖。

REITS适合中小投资者

房地产投资信托基金是一种通过发行信托单位，聘请专业房地产信托管理公司采用高透明度方式去管理房地产的项目，房地产公司可以把已建成的商业性资产注入房地产投资信托，信托单位持有人（即投资者）定期获得收益，在高透明度和专业水准的经营方式之下，信托的价值往往会高于其净资产值。房地产投资信托基金与证券价格走势相关性很低，在投资组合中加入一定比例的房地产信托投资基金已被证明是分散投资组合内在风险的有效途径。

房地产投资信托基金属于不动产证券化当中的一种，即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产（如写字楼、购物中心、公寓、产权酒店甚至仓库等不动产）打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。

房地产信托基金的发行和上市交易使得开发商可以获得现金发展下一个项目，而资金有限的投资者则可以通过证券市场的自由买卖，获得投资大型商业物业的机会，获得房产租金和增值收益。不过，由于房地产信托投资基金是一种以租金收益证券化为标的的融资产品，普通住宅项目不能以房地产信托投资基金的形式上市。

房地产信托投资基金的概念最初于1960年在美国出现，目前美国拥有全球最大的房地产信托投资基金市场。其后澳洲在上世纪70年代引入房地产投资信托基金的概念。荷兰于上世纪80年代将房地产投资信托基金引入其市场后，欧洲市场亦开始认识到房地产投资信托基金。随着加拿大及比利时分别在1993及1995年推出房地产投资信托基金后，房地产投资信托基金的发展一日千里。

在2000年，日本成为首个推出这种产品的亚洲国家。在2001年，韩国、新加坡及中国香港也追随日本的步伐，通过有关房地产投资信托基金的法规。房地产投资信托基金已成为一种国际化的投资理财工具。

房地产信托投资基金在某种程度上是给中小投资者提供了一个投资商业房地产的机会。以前是说一个公司去上市，现在是指用这个建筑物去上市，即把这个建筑物像上市公司那样分成了若干股份，即将不动产实现证券化。

以前中小投资者没有足够多的钱去买整个建筑物，但现在利用房地产信托投资基金的形式后，中小投资者可以买得起其中的一股或几股，让他们享受到以往只有大型房地产商才可以持有大型优质物业的权利。这种投资方式类似债券。（贺辉红）